La entidad local subió tasas, recortó financiamiento y perdió el diferencial que había construido frente al boom prestamista impulsado por la banca nacional.
El gobernador de Córdoba, Martín Llaryora, junto al presidente del Banco de Córdoba, Raúl Paolasso
El boom hipotecario que atraviesa Argentina desde mediados de 2024 tiene un protagonista excluyente: el Banco Nación. Y esa concentración no es un dato menor para las provincias que, como Córdoba, habían construido una alternativa propia con condiciones diferenciales. Hoy, esa alternativa se ve más acotada.
Los números del sector son contundentes. En 2025 se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios en todo el país, el mejor registro desde 2018, con un volumen total que alcanzó los US$3.300 millones. Solo en el primer cuatrimestre del año, los bancos desembolsaron US$895 millones, superando los US$825 millones de todo 2024 y duplicando lo otorgado en el período 2020–2023. Los datos surgen de informes del Banco Central de la República Argentina.
Detrás de esa expansión hay un actor que concentra el mercado de manera casi monopólica. En enero de 2026, el Banco Nación colocó el 96% de todas las nuevas hipotecas del sistema financiero. Hoy, con mayor competencia de algunos bancos privados, sigue explicando el 84% de los nuevos préstamos. Desde el lanzamiento de su programa “+Hogares con BNA” en mayo de 2024, la entidad acumula 27.000 créditos otorgados —con otras 3.200 operaciones en etapa final de escrituración— y recibió solicitudes de 246.000 personas.
Según los registros propios del banco, cuando el Banco de Córdoba (Bancor) lanzó su línea hipotecaria en mayo de 2024, tenía un argumento que ningún otro banco del país podía ofrecer: financiaba el 100% del valor de la vivienda.
Era, además, la tasa más baja del mercado, con una TNA de UVA + 4,90% anual, y un proceso 100% digital con resolución en menos de 40 días. El resultado fue un éxito de demanda: las calificaciones se cuadruplicaron en el primer mes y el banco cerró 2024 con 1.026 créditos otorgados, acumulando $ 83.682 millones desembolsados. Su participación en el total de hipotecas del país pasó del 4% al 13%.
Pero a partir de 2025, las condiciones cambiaron. La tasa subió a UVA + 6,90% anual para clientes con haberes en Bancor, y a UVA + 8,90% para quienes no los tienen.
El financiamiento máximo bajó del 100% al 75% del valor de la propiedad, alineándose con el resto del sistema bancario. El cupo anual se fijó en $80.000 millones, una cifra que en pesos nominales parece generosa, pero que en un contexto de inflación acumulada pierde densidad real.
El dato que mejor ilustra el corrimiento es geográfico. Más del 50% de los créditos hipotecarios del país se otorgan en la Ciudad de Buenos Aires. Córdoba aparece segunda en el ranking, seguida por Santa Fe y Mendoza.
Pero esa posición no necesariamente refleja el peso del banco provincial. Muchos cordobeses acceden al crédito del Banco Nación, cuyas condiciones —tasa del 6% para primera vivienda, plazo de hasta 30 años, proceso totalmente digital desde enero de 2026— compiten directamente con Bancor, ya sin la distancia que marcaba el diferencial del 100% de financiación.
En ese escenario, Bancor mantiene una cuota dominante en el mercado local —75 de cada 100 créditos hipotecarios en Córdoba llevan su sello— pero con una propuesta que ya no es tan disruptiva como en su lanzamiento. La ventaja competitiva que construyó en 2024 se fue erosionando con cada ajuste de tasa y cada recorte de financiación.
El perfil del beneficiario habitual del crédito hipotecario en Argentina tampoco ayuda a pensar en una democratización real del acceso. El 85% de los tomadores de crédito está en relación de dependencia o tiene cuenta sueldo.
El sistema aún no incorporó a los sectores de menores ingresos ni a la economía informal. En ese universo restringido, las condiciones que ofrezca cada banco —tasa, monto, plazo, porcentaje de financiación— hacen una diferencia sustantiva para decidir si una familia puede o no acceder a una vivienda propia.
Córdoba sigue en el mapa. Pero ya no marca el rumbo.