El sector se reordena ante la falta del crédito que prometió Javier Milei. Desarrollistas con financiamiento y rentistas, con ventaja. Quiénes quedan rezagados.
El mercado inmobiliario de Córdoba se adapta a una realidad sin crédito hipotecario
El mercado inmobiliario en Córdoba entró en una etapa más exigente, con menos operaciones, valores en recomposición y un crédito hipotecario que no logró consolidarse como pretendió Javier Milei. En ese contexto, el sector comenzó a exhibir con mayor claridad quiénes capitalizaron el nuevo escenario y quiénes quedaron rezagados.
“El mercado inmobiliario atraviesa actualmente un momento de transición, con una desaceleración en el nivel de actividad. Se registran aproximadamente un 20% menos de operaciones acumuladas en comparación con el mismo período de 2025”, advirtió a Letra P, Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), entidad que nuclea a casi 200 inmobiliarias de la provincia.
La caída de operaciones convive, sin embargo, con una expectativa positiva. Para Bergo, el mercado muestra señales de adaptación. “Se observa un mercado más ordenado y en equilibrio, acompañado por una normalización del segmento de alquileres, lo que vuelve a generar la presencia del inversor rentista”, empezó a definir el nuevo mapa de ganadores y perdedores en el sector.
Los datos acompañan esa lectura con matices. En un relevamiento conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés se muestra que los precios de venta en Córdoba siguen una tendencia alcista, aunque con ritmos moderados en el corto plazo.
En marzo de 2026, los valores por metro cuadrado en dólares se mantuvieron estables en casas, subieron 0,5% en departamentos y cayeron 1,5% en oficinas. En términos interanuales, la suba es más clara: 12% en casas, 11,6% en departamentos y 9,3% en oficinas.
Bergo lo sintetiza en una frase que explica buena parte del momento: “El mercado viene mostrando una tendencia alcista en los últimos dos años, impulsada por el aumento de los costos de construcción y la absorción de propiedades usadas, pero los precios continúan en niveles relativamente bajos y con margen de recuperación”.
Ese “atraso” relativo es clave para entender el mapa de ganadores y perdedores. Hoy, según Cacic, se da una paradoja. “Vemos propiedades terminadas o usadas que muchas veces se venden más baratas que propiedades en pozo financiadas por la propia desarrollista”, apuntó.
El principal factor que explica la desaceleración es uno que no aparece: el crédito. “El principal motor que hoy está faltando para consolidar la recuperación es la reactivación efectiva del crédito hipotecario. Más allá de los anuncios, todavía no se percibe en la calle un flujo sostenido de compradores con financiamiento”, señaló Bergo.
La consecuencia es directa: un nivel de consultas bajo dentro de las inmobiliarias. El diagnóstico se completa con otra carencia estructural como la falta de financiamiento para la compra en pozo.
“No solamente se necesita crédito tradicional, sino también crédito para compra en pozo, que haría muy bien a la construcción, un sector que moviliza tanto empleo”, agregó.
Ante ese vacío, el mercado se adapta. Y ahí aparecen nuevos ganadores. Desarrollistas y productores comenzaron a desplegar esquemas propios de financiamiento. “Se apelando a la creatividad, como por ejemplo, cuotas en dólares, que se consolidan como una herramienta ante la falta de crédito”, explicó Bergo.
En paralelo, cambian también las formas de captar clientes. Los portales inmobiliarios siguen siendo la principal puerta de entrada de consultas, pero pierden exclusividad frente a nuevas estrategias. “Las campañas digitales segmentadas son una herramienta muy potente hoy, que toma cada vez más valor”, indicó.
Y sumó un factor clásico que resiste: “en el mercado cordobés sigue teniendo mucho peso el referido”.
En un contexto más exigente, también cambian las reglas del juego entre los propios actores del sector. “El trabajo colaborativo entre colegas es un eje cada vez más importante y es algo que potencia la Cámara”, destacó Bergo a Letra P. La cooperación aparece como una estrategia para sostener operaciones en un mercado más chico.
El segmento de alquileres es otro de los que reconfigura el tablero. Según el informe de Mercado Libre-UdeSA, la oferta de propiedades en alquiler se duplicó desde noviembre de 2023: creció 101,9% en casas y 99,2% en departamentos.
El cambio normativo reactivó la decisión de los propietarios de volver al mercado. Los precios, en tanto, siguen en alza en el margen: en marzo subieron 3,5% en casas y 2,7% en departamentos.
Para Bergo, este reacomodamiento tiene un efecto claro: el regreso del inversor. Es, en términos del nuevo escenario, uno de los ganadores.
Otro informe, esta vez del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) aporta una capa más al análisis. El mercado comercial del centro cordobés no está en caída, pero sí en transformación.
Con una vacancia general del 7,36%, los locales a la calle muestran alta ocupación y demanda sostenida. El problema está concentrado en las galerías comerciales, donde la vacancia trepa al 15,11%.
“No estamos frente a una crisis del comercio, sino ante un cambio de paradigma”, sostuvo el presidente del CPI, Lucas Péndola. “La actividad sigue vigente, pero exige nuevos enfoques, especialmente en el caso de las galerías”.
El nuevo mapa del mercado inmobiliario cordobés empieza a delinearse con un poco más de nitidez: ganan los desarrollistas con espalda financiera que pueden ofrecer financiación propia, los propietarios que vuelven al alquiler en un mercado más rentable y los activos bien ubicados o adaptados a la demanda actual.
Pierden quienes dependen exclusivamente del crédito hipotecario inexistente, los formatos comerciales que no logran reconvertirse —como algunas galerías— y los vendedores que aún no ajustan expectativas de precio a la nueva dinámica.
En el medio, un mercado que espera porque si hay algo en lo que coinciden las tres miradas es en que el punto de inflexión todavía no llegó. Y que, cuando lo haga, vendrá de la mano de una variable que hoy sigue ausente: el crédito.
“Con la vuelta en volumen del crédito hipotecario vamos a tener un aumento en el valor de las propiedades”, anticipó Bergo. Hasta entonces, el negocio inmobiliario en Córdoba seguirá siendo, más que nunca, un juego de posicionamiento.