En 2025, una empresa unió a más de 80 compradores e inversores en la provincia. El balance entre plazos y riesgo. El perfil inversor. Cómo funciona.
En Córdoba, el crédito hipotecario entre privados creció durante 2025 y empezó a competir con los bancos en un mercado donde el financiamiento tradicional siguió ausente. El esquema, que vinculó inversores con compradores, ganó protagonismo en a era de Javier Milei frente a un sistema que no logró cubrir la demanda.
Según datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA) y relevamientos de la Fundación Tejido Urbano, el stock de crédito hipotecario representa apenas entre el 0,4% y el 1% del PBI, muy lejos de los picos de 2018 y de los niveles de la región, donde países como Chile superan el 25%.
Incluso en un año de rebote, el volumen sigue siendo acotado: se estiman alrededor de 44.000 créditos otorgados en 2025, una cifra que, si bien ubica al año entre los mejores de la serie, todavía refleja un mercado pequeño frente a la demanda habitacional.
La debilidad no es solo cuantitativa. Informes de la Asociación de Bancos Argentinos muestran que el crédito total al sector privado en Argentina se mantiene muy por debajo del promedio regional, lo que limita la capacidad del sistema financiero para canalizar ahorro hacia financiamiento de largo plazo.
En ese escenario, el sistema financiero tradicional aparece más como parte del problema que de la solución. La combinación de inflación crónica, falta de fondeo de largo plazo y desconfianza estructural deja a los bancos fuera del juego.
Ahí es donde empiezan a aparecer modelos alternativos que no nacen necesariamente como innovación disruptiva, sino como respuesta a una carencia. “Lo que veíamos era simple: gente que quería comprar su casa y no había crédito. Les faltaba ese ‘pucho’ que antes resolvían con la familia”, explica Gonzalo Estivariz, CEO de Lendar.
El financiamiento entre privados no es nuevo en Argentina. Lo novedoso es su formalización. “Armamos una plataforma para conectar a quienes quieren invertir fuera del sistema bancario con quienes necesitan un crédito. Es muy similar a una app de citas, donde matcheamos intereses”, describe Estivariz.
La lógica es directa: un inversor presta dinero a un comprador, con garantía hipotecaria sobre la propiedad. Sin banco en el medio.
Pero más que una disrupción tecnológica, el modelo expone una falla estructural ya que el sistema formal no logra canalizar el ahorro hacia el crédito. “En Argentina no falta demanda de crédito, falta dinero invertido. Ese es el verdadero cuello de botella”, sostiene el directivo.
En ese contexto, Córdoba emerge como un caso testigo. Durante 2025, este tipo de financiamiento canalizó en la provincia US$ 2,36 millones en 83 operaciones, lo que representa cerca del 10% del volumen total de la empresa. La plaza, además, es reciente —comenzó a operar en 2024— y proyecta un crecimiento del 60% para este año.
El dato es relevante porque muestra velocidad de adopción en un mercado donde el crédito prácticamente no existe. Más que reemplazar al banco, el esquema parece ocupar un espacio vacante.
A diferencia del crédito hipotecario tradicional, el modelo entre privados reduce exposición con plazos más cortos (hasta cinco años), préstamos en dólares y bajo nivel de financiamiento sobre el valor de la propiedad.
“El crédito no supera el 35% del valor. La persona ya tiene el 65 o 70% y no va a perder la casa por ese porcentaje”, explica Estivariz. A eso se suma que la cuota no puede superar el 40% del ingreso del tomador.
El resultado, según la empresa, es que se logran más de 1.500 operaciones sin mora. “Las condiciones están pensadas para que las personas cumplan. Y además hay un factor cultural: para el argentino la casa es lo último que se deja de pagar”, agrega.
A diferencia de lo que podría suponerse, el modelo no está generando un único perfil de usuario, sino que articula distintos actores que ya existían en el mercado, pero que no encontraban canal en el sistema formal.
Del lado de los tomadores, conviven perfiles diversos. Están quienes tienen gran parte del capital, pero no acceden al crédito bancario; quienes combinan ahorro con financiamiento para llegar a la vivienda; y quienes directamente quedan fuera del sistema financiero tradicional.
Del lado inversor, también hay heterogeneidad con perfiles más conservadores, que priorizan renta en dólares y garantía real; inversores recurrentes que reinvierten en múltiples operaciones; y nuevos participantes que ingresan a través de vehículos colectivos
“Hay de todo, pero en general el inversor es más senior, entre 55 y 65 años, porque busca seguridad más que riesgo”, señala Estivariz. Lejos de consolidar un “nuevo tipo único de cliente”, el modelo parece más bien reorganizar una demanda fragmentada que ya existía.
El atractivo para el inversor está en la ecuación riesgo-retorno: tasas de entre 9,9% y 13,5% anual en dólares, con garantía hipotecaria directa. “La hipoteca se hace a nombre del inversor. Nosotros solo conectamos a las partes”, explica el CEO. Ese punto es clave: la confianza no se deposita en una institución financiera, sino en el activo y en la estructura legal de la operación.
A medida que crece el volumen, el modelo empieza a institucionalizarse. A la operatoria directa se sumaron fideicomisos y un fondo común de inversión cerrado de crédito, desarrollado junto a Banco Comafi. El objetivo es atraer mayor volumen de capital sin depender exclusivamente de inversores individuales.
“Muchos inversores no quieren ir operación por operación. Por eso armamos estructuras que les permitan participar de manera más simple”, explicó Estivariz.
Desde el sistema financiero, sin embargo, el fenómeno se observa con cautela. Especialistas advierten que estos esquemas, aunque útiles, tienen límites. No ofrecen plazos largos, clave para masificar el acceso; dependen de la disponibilidad de capital privado; y no pueden escalar al volumen que requiere el déficit habitacional.
En esa línea, algunos economistas sostienen que el crecimiento de estos modelos no es tanto una innovación como un síntoma. La comparación internacional es elocuente: mientras en Argentina el crédito hipotecario representa menos del 1% del PBI, en países como Chile supera el 20%. Sin un sistema financiero profundo, cualquier alternativa queda acotada.
El crédito hipotecario entre privados crece porque resuelve un problema concreto. Pero también porque expone una anomalía: la incapacidad del sistema financiero argentino de cumplir una de sus funciones básicas.
En ese terreno, Córdoba funciona como laboratorio. Los números muestran adopción, pero también marcan escala. Todavía es un mercado chico frente a la necesidad total.
La pregunta de fondo sigue abierta. Si estos modelos llegaron para quedarse como complemento del sistema o si son, en definitiva, una solución transitoria en un país donde el crédito hipotecario sigue siendo, más que un derecho, una excepción.
