El decretazo de Javier Milei dispuso la derogación de la Ley de Alquileres "para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea". La odisea continúa. Los precios están muy altos en Argentina para la mayoría de quienes buscan alquilar; los contratos se indexan cada tres o seis meses; y las personas locatarias proponen contratos de dos años o menos y reclaman un anticipo de dos meses de depósito en pesos o en dólares.
Desde el 29 de diciembre los contratos de alquiler de vivienda volvieron a regirse bajo el Código Civil y Comercial. En ese contexto, las inmobiliarias y quienes tienen propiedades aseguran que el mercado se está normalizando y se ampliando la oferta de unidades en alquiler, porque consideran que “ahora es rentable”. También, destacan, que hay gente dispuesta a comprar unidades para alquilar por su rentabilidad en dólares, pero por el momento los precios están por las nubes.
Del otro lado de la puerta, quienes necesitan alquilar y tienen que buscar una vivienda con las nuevas condiciones contractuales, manifiesta una sensación de angustia ante el salto inflacionario que refleja la cifra que pagaban y la que deberán pagar; sin que haya mediado un incremento salarial.
Imposiciones del mercado
“El mercado quiere instalar que los contratos sean por dos años, que la actualización sea trimestral por el Índice de Precios del Consumidor (IPC) y que crezca la oferta. La realidad es dramática. El precio del alquiler sobre los nuevos contratos no tienen base de cálculo, se forma con la desesperación de quien quiere alquilar”, dijo Gervasio Núñez, de Inquilinos Agrupados, ante una consulta de Letra P.
Núñez aseguró que en los primeros días se “ven contratos muy cortos ( tres a seis meses; un año), dolarización de los alquileres, aumentos mensuales o hasta cuatrimestrales por inflación; y hasta alquileres en dólares con 10% de aumento anual”. En la práctica, esto implica una desregulación total de los contratos con más de un 50% de la población en situación de inquilinato.
El representante de los inquilinos puso el caso de una familia de tres integrantes, que tiene un contrato que se vence el 31 de enero y actualmente paga $90.000, a la que le piden para la renovación $400.000 con actualización cuatrimestral por inflación y un año de plazo. El matrimonio tiene un salario unificado de $750.000, pero algunas inmobiliarias piden ingresos comprobables por encima del millón de pesos.
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La asociación civil Inquilinos Agrupados presentó una medida cautelar ante el Fuero Contencioso Administrativo Federal para frenar el DNU 70/23 y la justicia hizo lugar para tratarlo. Por ahora, el DNU está en vigencia y el mercado está totalmente desregulado; pero coexisten hasta extinguirse los contratos que se firmaron bajo las leyes 27.551 de 2020 y 27.737 de 2023.
En La Plata, una persona dueña de un departamento de 80 metros cuadros en la zona centro publicó -en forma particular- su oferta con tres opciones de pago: u$s 320 por mes o $3,4 millones de pago anual adelantado o $300.000 por mes actualizado por trimestre; en todos los casos dos meses de depósito y garantía propietaria.
Propietarios con exigencias
"Hoy el dato real es que hubo aumento de oferta de viviendas, tanto en Capital como en Provincia; y lo mismo pasó en Córdoba, Mendoza y Santa Fe, según colegas con los que hablé", dijo a Letra P Daniel Bryn, de la inmobiliaria Zipcode; y agregó: "Los precios no han bajado, quizás con el tiempo puedan bajar".
Bryn también destacó que "la contratación libre permite consensuar mejor" y puntualizó que "los propietarios buscan dos años, con actualizaciones cada tres o seis meses" por Índice de Precios del Consumidor o por el Índice para Contratos de Locación (ICL) que surge de la combinación de precios y salarios.
Por su parte, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, publicó en la red social X que se está registrando “un aumento Importante interanual en ofertas de departamentos en alquiler en la la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA)” y ejemplificó que en el sitio Zonaprop aumentó un 20% y en Argenprop un 47%, comparando enero de 2024 con igual mes de 2023.
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“Ahora tenemos consultas de inversores que, con u$s30.000 o u$s40.000, buscan comprar un departamento porque saben que le va a sacar u$s200 por mes y con la posibilidad de actualizarlo por algún índice. Tenemos la expectativa de que se va a mover el mercado”, evaluó Ramón Penayo, empresario inmobiliario platense y presidente del Sistema Inmobiliario Organizado Corporativo (SIOC), al ser consultado por Letra P.
Por encima del Código Civil
El decretazo de Milei desreguló tanto que ignoró hasta el Código Civil y Comercial de 2013, que establece que para vivienda familiar de ocupación permanente el mínimo de contrato es dos años; y para instalación de comercios, tres. El DNU explicita, sin embargo, que lo que “acuerden las partes es ley" y habilita contratos por cualquier período.
Penayo afirmó que “si hay controversia y las partes acuden a la justicia, el propietario puede perder si tiene un contrato menor a dos años”.
Sobre la situación anterior a la derogación, Penayo aseguró: “La ley de alquileres nacionalizó los valores y se sabe que no es lo mismo Chascomús que un barrio porteño. La intervención del Estado hizo que la gente saque las casas de alquiler y, sin crédito hipotecario, hubo más gente queriendo alquilar. Eso descontroló los precios del mercado hacia arriba, rompieron todo”, graficó.