El proceso inflacionario que el Gobierno no atina a detener comienza a afectar a los tomadores de créditos hipotecarios atados a la inflación a través de las UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que no solo deben enfrentar un incremento de las cuotas que pagan sino, algo más grave en el largo plazo, un fuerte encarecimiento de las deudas medidas en dólares.
Un artículo publicado este lunes en el diario La Nación indicó que quienes tomaron un crédito UVA el marzo de 2016 hoy enfrentar cuotas prácticamente iguales a la que tendrían de haber optado por crédito hipotecario tradicional, esto es no atado a la inflación. Justamente el “gancho” del nuevo sistema pasa por el hecho de que las cuotas iniciales son, supuestamente, más bajas, algo que está dejando de ocurrir.
¿Pero qué pasa, por otro lado, si se toman en cuenta, además del ajuste de las UVA, es decir el aumento de la inflación en el período, la evolución del dólar y, sobre todo, el impacto de la devaluación desatada desde fin del año pasado? El panorama se hace todavía más preocupante.
Cabe recordar que los créditos UVA fueron la gran estrella del mercado hipotecario del año pasado. Actualmente, el crecimiento interanual del stock de préstamos supera el 128%
Veamos. Si se toma como fecha base el 31 de marzo de 2016, la cotización de las UVA estaba en 14,05 y la del dólar, en $ 14,89. Si, como punto de llegada se considera el 24 de marzo último, la UVA fue de 22,52 y el tipo de cambio de $ 20,54.
Suponiendo entonces un préstamo típico de $ 1 millón, el mismo equivalía en el origen a 67.160 dólares. Pero aquel monto tuvo en el período una actualización de capital del 60% debido al incremento de la unidad de valor. Y si la suma actualizada se pasa a la moneda estadounidense, el resultado arroja 77.900 dólares. Desde ya que el cálculo es ilustrativo, dado que en el ínterin el deudor también ha cancelado una pequeña parte del capital.
Así, el tomador del crédito UVA vio cómo el capital adeudado se le incrementó en un 16% en dólares.
El analista financiero Christian Buteler, autor del informe, le dijo a Letra P que “el problema no son las UVA en sí sino la inflación. Además, si todo el mundo estuviera tan seguro de que el sistema es tan sencillo, ¿entonces por qué tanto desde la oposición como desde el propio oficialismo se le están buscando paliativos?
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En efecto, el diputado por el Frente Renovador Marco Lavagna trabaja en la creación de un Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria para paliar los descalces entre UVA y salarios que puedan acumularse a lo largo de los 30 años en que se pactan estos préstamos. Mientras, el propio Gobierno trabaja en la idea de un seguro para evitar problemas a futuro.
“Este mismo año, con una inflación proyectada del 20% y salarios creciendo a alrededor del 15% vamos a empezar a tener problemas”, completó Buteler.
El dólar resulta absolutamente dominante en el mercado inmobiliario, por lo que un aumento de las deudas por encima del valor de mercado del bien hipotecado puede terminar traduciéndose en un problema grave de solvencia para familias y bancos, si la cuestión no se trata a tiempo. Aunque las propiedades también puedan subir en esa moneda, el problema persistirá en tanto la inflación le gane al billete verde.
Según Buteler, “este tipo de créditos no son recomendables en un país con un régimen de inflación crónica como tiene la Argentina desde hace 70 años”.
¿Y si el tomador de un crédito hipotecario hubiese adoptado, ese 31 de marzo de 2016, por uno tradicional, es decir no atado a la inflación? Por un lado, ya no estaría pagando una cuota muy diferente de la de los UVA; por el otro, se habría beneficiado de la devaluación de casi el 38% que se produjo en los últimos dos años. Así, siguiendo con un préstamo base de 1 millón de pesos, su deuda original equivalente a 67.160 dólares hoy sería de 48.685.