La relajación de la meta inflacionaria anunciada por el Gobierno tuvo su impacto inmediato en los mercados, con un dólar que acentuó su tendencia alcista y traspasó la barrera de los $19. Bajo este escenario, las luces de alerta se prendieron en las decenas de miles de personas que tomaron créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), atados a la inflación.
Sobre la incidencia del reciente anuncio económico en estos créditos, Letra P consultó al economista Ariel Setton (UBA), quien advirtió que, a diferencia de los préstamos tradicionales que asoman más interesantes por estos días, “los préstamos asociados a UVA se hacen más dificultosos de comprender nominalmente”.
Más allá de esto, consideró que “no debería haber complicaciones, siempre y cuando los salarios individuales suban a la par de la inflación”. En tanto, analizó que el aumento en el tipo de cambio representa un techo a la sobredemanda de créditos hipotecarios y al raid de incrementos que registraron en el último semestre los inmuebles.
-¿Cuáles son los riesgos que surgen para los créditos UVA con el escenario que se presenta tras la relajación de la meta inflacionaria?
-No debería haber complicaciones, siempre y cuando los salarios individuales suban a la par de la inflación.
El riesgo no cambia, el riesgo es el que existe siempre cuando uno tiene un préstamo atado a la inflación, con ajustes mensuales por aumentos de precios y un desconocimiento de continuidad laboral o de ajustes salariales. En un contexto de salarios a la baja en términos reales, el riesgo existe antes y después de la relajación monetaria. En ese sentido, nada cambia.
-¿Existe en un futuro próximo la posibilidad de que se genere una burbuja inmobiliaria similar a la que se registró en Estados Unidos?
-Me parece que estos cambios que están ocurriendo con las tasas de los préstamos UVA, el aumento del tipo de cambio, y este mayor esfuerzo que hay que hacer ante los préstamos UVA, lo que le están poniendo es un límite a esta sobredemanda de créditos hipotecarios que existió durante los últimos tiempos porque con un aumento del tipo de cambio, ya sea que sea de $19,50 o que esté a $19 o $18,50, respecto a los $17,20 que estaban a principios de este mes, como los salarios no cambiaron en este mes, lo que el banco permitía prestarte, dado los salarios y el límite cuota-ingreso, sirve para comprar departamentos más chicos o no acompañan tanto a comprar el departamento que uno buscaría.
Sumado a eso, a que las tasas de interés son mayores, la cuota inicial es mayor y por lo tanto para el mismo salario el monto a prestar también va a ser menor.
Y, por último, si tenemos en cuenta esta relajación de la meta y el miedo intrínseco que todos tenemos porque pensamos en pesos, no pensamos en UVA’s, o mostramos cierto desconocimiento de cómo van a seguir nuestros salarios reales con esta situación, el aumento de la inflación persistente en el tiempo también es un desincentivo a tomar créditos UVA, lo que hace que esos tres factores limiten la demanda y por lo tanto los aumentos de precios que se vinieron dando fuertemente en los préstamos con apto-crédito, encuentren cierto tope de mercado asociados a la menor demanda”.
-Entonces, ¿también bajarían los valores de los inmuebles a partir de esto?
-No sé si bajarían, pero por lo menos, ese raid de incrementos que tuvieron durante estos últimos seis meses, por ahí pueden encontrar un techo.
-¿En cuánto se ubica el crecimiento interanual de los créditos hipotecarios?
-Si se contempla el último mes, estaba creciendo al ratio de algo más del 80% interanual, hablo de los últimos meses de 2017.
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-Algunos bancos estudian mecanismos financieros como para desprenderse del riesgo de no pago de los créditos hipotecarios actualizados por el índice UVA. ¿Es una medida adecuada?
-Ese concepto de “securitización”, de agregar bastantes préstamos ya colocados y venderlos en el mercado, para de esa forma conseguir más fondos para dar más préstamos, es algo que se usa en varios lugares del mundo.
Obviamente le desprende el riesgo de no pago a los bancos comerciales pero al mismo tiempo, según lo que comentaban los expertos del sector bancario en el tema, a la tasa de los préstamos UVA del 4,5% no se les hacía rentable para poder colocarlos en el mercado dado el contexto de tasas que tiene Argentina hoy por hoy, y es por eso que estaban buscando subir la tasa de interés de los préstamos UVA al rango de 7-7,5% para hacer atractivos esos préstamos para poder colocarlos en el mercado.
Esto es algo que, con las últimas reformas impositivas, entiendo que la ley de reforma de mercados de capitales estructuró algunos cambios en ese sentido como para poder securitizar más de los créditos hipotecarios.
Es un hecho que le va a dar aire a los bancos que ponen la plata hoy y reciben el dinero durante el trascurso de 20 o 30 años. A este ritmo, según el Banco Central, en marzo y junio del año que viene los bancos se quedarían sin recursos como para poder seguir colocando. Esto lo que le da es espalda para poder seguir emitiendo créditos hipotecarios y mantener el nivel que se generó en el último trimestre de 2017.