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La Buenos Aires que quiere Larreta

El jefe de Gobierno quiere reformar el Código Urbanístico y el de Edificación, que definirán el futuro de la fisonomía de Buenos Aires y abrirá la puerta a millonarios negocios inmobiliarios.
Francisco Basualdo 12/11/2017 11:03 AM

El Jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, avalado por una elección histórica, se dispone a darle curso a las iniciativas que considera prioritarias, entre ellas la aprobación de dos herramientas claves para el desarrollo de la ciudad: un nuevo Código Urbanístico, que reemplazará al actual Código de Planeamiento Urbano (CPU), y la actualización del Código de Edificación.

El camino en la Legislatura está allanado. Desde junio la fusión de los bloque de PRO y de la Coalición Cívica le dio al oficialismo mayoría propia en la cámara, que con los resultados de las elecciones del 22 de octubre se ampliará aún más a partir de diciembre.

"Hay un gran consenso en que hay que actualizar el Código Urbanístico pero también hay una decisión política de hacerlo respetando el proceso participativo, incluso en la Legislatura" sostiene uno de los principales referentes legislativos de Cambiemos, desestimando la urgencia pero confirmando que es el tratamiento parlamentario del proyecto es irreversible en el corto plazo.

Con un consenso implícito para la actualización de la normativa que define las formas de la edificación -tiene más de 80 años de antigüedad- el Gobierno porteño fijó también para el Código Urbanístico un escenario de discusión participativa para conseguir un acuerdo amplio entre vecinos, colegios profesionales, especialistas en urbanismo y las autoridades locales. Meses atrás, cuando comenzaron a circular los borradores del nuevo CU, asociaciones de vecinos pusieron el grito en el cielo y un amparo en la justicia para obligar a abrir instancias de discusión sobre el tema, algo sobre lo que el PRO tomó nota.

 

 

Durante los últimos meses, el Ejecutivo generó instancias tanto comunales como distritales para que los funcionarios expusieran los ejes estratégicos de la iniciativa. A razón de dos reuniones en cada una de las 15 comunas, la convocatoria a una reunión del Foro Participativo Permanente que sesionó en la sede del Gobierno porteño en Parque Patricios, y dos reuniones en el Palacio Lezama, de las que participaron arquitectos y especialistas en urbanismo, el gobierno de Larreta buscó disipar fantasmas y cumplir con todos los procedimientos.

No obstante, en este punto aparecieron las primeras críticas de la oposición que señalan que la apertura de ámbitos participativos fue producto de la presión vecinal antes que una iniciativa del oficialismo.

En paralelo a la búsqueda de consensos, dentro de Cambiemos la principal disyuntiva es si es conveniente o no que se gire a la Legislatura antes de fin de año para tratarlo en primera lectura, ya que en las pocas sesiones que quedan se apretan temas de trascendencia para el Ejecutivo.

Más allá de cuando se trate, lo cierto es que los borradores muestran que la propuesta incluye novedades significativas en una normativa que debe expresar cuál es la ciudad en la que se vive y qué ciudad se proyecta en el mediano plazo.

 

 

LOS CAMBIOS. Los principales cambios previstos en el proyecto, son la eliminación del FOT -el Factor de Ocupación Total-, hasta hoy el parámetro que determina la cantidad de metros cuadrados habilitados a construir en y sobre una propiedad, el fin del zoning como el ordenador de los usos de las diferentes zonas de la ciudad y la homogenización morfológica.

La eliminación el FOT permitiría cambiar la forma en la que se calculan los metros construibles que, en adelante, van a estar determinado por las alturas que fije el nuevo Código Urbanístico, eliminando la posibilidad de aumentar la altura de las construcciones anexando diferentes parcelas, como se hace hoy.

En este punto, los mapas que incluyen los diferentes borradores muestran que, al menos en la voluntad del Ejecutivo, los edificios de mayor altura se van a concentrar sobre las avenidas y vías de circulación más importante.

Un punto que genera controversia en las discusiones todavía informales entre el oficialismo y la oposición, es qué pasará en los barrios donde ya existen alturas que exceden lo autorizado. Los detractores del proyecto oficial advierte que, fuera de las grandes vías, está en carpeta la posibilidad de habilitar como altura máxima de cada manzana a los edificios que ya existen, lo que afectaría la identidad de los barrios donde, bajo la poética definición de "interpretaciones", se permitió desarrollar edificios de una altura que no representa a la mayoría de las construcciones de esa manzana.

En el oficialismo, en cambio, resaltan que el nuevo proyecto elimina las 27 alturas máximas existentes y fija en seis los topes hacia adelante. Igualmente, si bien se intenta evitar, todo indica que la discusión va a desembocar en una discusión prácticamente "manzana por manzana".

MODELO OLÍMPICO. Un tema sobre el que pareciera que sí hay acuerdo es que no se va a habilitar la construcción de nuevos enclaves de torres en otras partes de la ciudad donde hoy no existen.

Desde el Ministerio de Desarrollo Urbano rechazan de plano esta posibilidad: "Con el Código vigente la ciudad tiene hoy unas 25.000 parcelas en las que se podrían construir torres, mientras que en el nuevo código no se habilitarán más de 400", sostienen.

 

 

"De alguna manera, el modelo es la Villa Olímpica", señalaron a Letra P desde Cambiemos, en relación al tipo de desarrollo que esperan en el sur de la ciudad, un lugar que "necesariamente tiene que crecer"  dado que "el ciclo de industralización de la zona está agotado".

Según el modelo oficial, los edificios en los que primero se instalarán los deportistas olímpicos el año que viene, y que después van a ser habitados por vecinos de la Comuna 8 que accedan mediante un crédito, expresan la fisonomía deseada: son 31 edificios de entre seis y siete pisos, todos con un zócalo comercial donde se instalarán negocios de abastecimiento para consumo del nuevo barrio en el que vivirán más de 25.000 personas.

Sin embargo, más que una expansión de la ciudad, la intención oficial es revitalizar la vida en torno a los centros barriales, planteando una ciudad en la que quienes vivan en ella no tengan que viajar más de 30 minutos. A los tradicionales Belgrano, Caballito o Villa Urquiza, en los últimos años se les sumaron dos nuevos centros: Nuñez y Parque Patricios, apuntan.

"El primero fue impulsado por el mercado y el segundo por la acción estatal", resaltan desde el Palacio Lezama para graficar el desarrollo de polos comerciales y laborales que terminaron poblados por la migración de los trabajadores a partir de la radicación de empresas, en el primer caso, y de oficinas gubernamentales, en el segundo.

 

 

Hoy por hoy, la habilitación para emprendimientos como el de Soldati está sujeta al tipo de uso que el actual CPU determina para cada zona de la ciudad, que en la jerga urbanista se conoce como “zoning”, otro de los aspectos que va a cambiar la nueva normativa.

"Trabajamos en un código pensado en las personas y no en los autos, como el actual", es la definición que más utilizan en el PRO para contrastar con la normativa creada en 1977 y que, aseguran, "estuvo pensado más en la circulación de autos -el eje fueron las autopistas- que en los habitantes de la ciudad". Por eso se establecerá una “mixtura de usos”, que va a habilitar la convivencia de distintas utilidades en las misma zonas.

LOS RIESGOS. Desde la oposición alertan que esta flexibilización de los parámetros de construcción pone en riesgo la fisonomía e identidad de los barrios porteños, algo que es rebatido desde el oficialismo, que asegura que ese resguardo estará garantizado por la amplitud del debate con todos los actores de la ciudad.

De la mano del desarrollo de herramientas virtuales, en el ministerio que dirige Franco Moccia destacan que el proyecto oficial trae consigo una nueva simetría de información que le facilitará herramientas a los vecinos. "Hasta hoy, si un vecino quería vender su propiedad sólo podía manejarse por el precio de mercado, sin saber a ciencia cierta cuantos metros son construibles y cuál era el valor de la parcela. Este Código Urbanístico trae aparejado toda la información", aseguran.

En el aire quedan sin embargo, muchas preguntas por responder sobre qué tipo de viviendas y para qué vecinos se van a construir en una ciudad que tiene un tercio de sus habitantes con problemas habitacionales y en la que durante los últimos años, la construcción resultó ser más un nicho especulativo que una herramienta para resolver ese déficit.

La Buenos Aires que quiere Larreta

El jefe de Gobierno quiere reformar el Código Urbanístico y el de Edificación, que definirán el futuro de la fisonomía de Buenos Aires y abrirá la puerta a millonarios negocios inmobiliarios.

El Jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, avalado por una elección histórica, se dispone a darle curso a las iniciativas que considera prioritarias, entre ellas la aprobación de dos herramientas claves para el desarrollo de la ciudad: un nuevo Código Urbanístico, que reemplazará al actual Código de Planeamiento Urbano (CPU), y la actualización del Código de Edificación.

El camino en la Legislatura está allanado. Desde junio la fusión de los bloque de PRO y de la Coalición Cívica le dio al oficialismo mayoría propia en la cámara, que con los resultados de las elecciones del 22 de octubre se ampliará aún más a partir de diciembre.

"Hay un gran consenso en que hay que actualizar el Código Urbanístico pero también hay una decisión política de hacerlo respetando el proceso participativo, incluso en la Legislatura" sostiene uno de los principales referentes legislativos de Cambiemos, desestimando la urgencia pero confirmando que es el tratamiento parlamentario del proyecto es irreversible en el corto plazo.

Con un consenso implícito para la actualización de la normativa que define las formas de la edificación -tiene más de 80 años de antigüedad- el Gobierno porteño fijó también para el Código Urbanístico un escenario de discusión participativa para conseguir un acuerdo amplio entre vecinos, colegios profesionales, especialistas en urbanismo y las autoridades locales. Meses atrás, cuando comenzaron a circular los borradores del nuevo CU, asociaciones de vecinos pusieron el grito en el cielo y un amparo en la justicia para obligar a abrir instancias de discusión sobre el tema, algo sobre lo que el PRO tomó nota.

 

 

Durante los últimos meses, el Ejecutivo generó instancias tanto comunales como distritales para que los funcionarios expusieran los ejes estratégicos de la iniciativa. A razón de dos reuniones en cada una de las 15 comunas, la convocatoria a una reunión del Foro Participativo Permanente que sesionó en la sede del Gobierno porteño en Parque Patricios, y dos reuniones en el Palacio Lezama, de las que participaron arquitectos y especialistas en urbanismo, el gobierno de Larreta buscó disipar fantasmas y cumplir con todos los procedimientos.

No obstante, en este punto aparecieron las primeras críticas de la oposición que señalan que la apertura de ámbitos participativos fue producto de la presión vecinal antes que una iniciativa del oficialismo.

En paralelo a la búsqueda de consensos, dentro de Cambiemos la principal disyuntiva es si es conveniente o no que se gire a la Legislatura antes de fin de año para tratarlo en primera lectura, ya que en las pocas sesiones que quedan se apretan temas de trascendencia para el Ejecutivo.

Más allá de cuando se trate, lo cierto es que los borradores muestran que la propuesta incluye novedades significativas en una normativa que debe expresar cuál es la ciudad en la que se vive y qué ciudad se proyecta en el mediano plazo.

 

 

LOS CAMBIOS. Los principales cambios previstos en el proyecto, son la eliminación del FOT -el Factor de Ocupación Total-, hasta hoy el parámetro que determina la cantidad de metros cuadrados habilitados a construir en y sobre una propiedad, el fin del zoning como el ordenador de los usos de las diferentes zonas de la ciudad y la homogenización morfológica.

La eliminación el FOT permitiría cambiar la forma en la que se calculan los metros construibles que, en adelante, van a estar determinado por las alturas que fije el nuevo Código Urbanístico, eliminando la posibilidad de aumentar la altura de las construcciones anexando diferentes parcelas, como se hace hoy.

En este punto, los mapas que incluyen los diferentes borradores muestran que, al menos en la voluntad del Ejecutivo, los edificios de mayor altura se van a concentrar sobre las avenidas y vías de circulación más importante.

Un punto que genera controversia en las discusiones todavía informales entre el oficialismo y la oposición, es qué pasará en los barrios donde ya existen alturas que exceden lo autorizado. Los detractores del proyecto oficial advierte que, fuera de las grandes vías, está en carpeta la posibilidad de habilitar como altura máxima de cada manzana a los edificios que ya existen, lo que afectaría la identidad de los barrios donde, bajo la poética definición de "interpretaciones", se permitió desarrollar edificios de una altura que no representa a la mayoría de las construcciones de esa manzana.

En el oficialismo, en cambio, resaltan que el nuevo proyecto elimina las 27 alturas máximas existentes y fija en seis los topes hacia adelante. Igualmente, si bien se intenta evitar, todo indica que la discusión va a desembocar en una discusión prácticamente "manzana por manzana".

MODELO OLÍMPICO. Un tema sobre el que pareciera que sí hay acuerdo es que no se va a habilitar la construcción de nuevos enclaves de torres en otras partes de la ciudad donde hoy no existen.

Desde el Ministerio de Desarrollo Urbano rechazan de plano esta posibilidad: "Con el Código vigente la ciudad tiene hoy unas 25.000 parcelas en las que se podrían construir torres, mientras que en el nuevo código no se habilitarán más de 400", sostienen.

 

 

"De alguna manera, el modelo es la Villa Olímpica", señalaron a Letra P desde Cambiemos, en relación al tipo de desarrollo que esperan en el sur de la ciudad, un lugar que "necesariamente tiene que crecer"  dado que "el ciclo de industralización de la zona está agotado".

Según el modelo oficial, los edificios en los que primero se instalarán los deportistas olímpicos el año que viene, y que después van a ser habitados por vecinos de la Comuna 8 que accedan mediante un crédito, expresan la fisonomía deseada: son 31 edificios de entre seis y siete pisos, todos con un zócalo comercial donde se instalarán negocios de abastecimiento para consumo del nuevo barrio en el que vivirán más de 25.000 personas.

Sin embargo, más que una expansión de la ciudad, la intención oficial es revitalizar la vida en torno a los centros barriales, planteando una ciudad en la que quienes vivan en ella no tengan que viajar más de 30 minutos. A los tradicionales Belgrano, Caballito o Villa Urquiza, en los últimos años se les sumaron dos nuevos centros: Nuñez y Parque Patricios, apuntan.

"El primero fue impulsado por el mercado y el segundo por la acción estatal", resaltan desde el Palacio Lezama para graficar el desarrollo de polos comerciales y laborales que terminaron poblados por la migración de los trabajadores a partir de la radicación de empresas, en el primer caso, y de oficinas gubernamentales, en el segundo.

 

 

Hoy por hoy, la habilitación para emprendimientos como el de Soldati está sujeta al tipo de uso que el actual CPU determina para cada zona de la ciudad, que en la jerga urbanista se conoce como “zoning”, otro de los aspectos que va a cambiar la nueva normativa.

"Trabajamos en un código pensado en las personas y no en los autos, como el actual", es la definición que más utilizan en el PRO para contrastar con la normativa creada en 1977 y que, aseguran, "estuvo pensado más en la circulación de autos -el eje fueron las autopistas- que en los habitantes de la ciudad". Por eso se establecerá una “mixtura de usos”, que va a habilitar la convivencia de distintas utilidades en las misma zonas.

LOS RIESGOS. Desde la oposición alertan que esta flexibilización de los parámetros de construcción pone en riesgo la fisonomía e identidad de los barrios porteños, algo que es rebatido desde el oficialismo, que asegura que ese resguardo estará garantizado por la amplitud del debate con todos los actores de la ciudad.

De la mano del desarrollo de herramientas virtuales, en el ministerio que dirige Franco Moccia destacan que el proyecto oficial trae consigo una nueva simetría de información que le facilitará herramientas a los vecinos. "Hasta hoy, si un vecino quería vender su propiedad sólo podía manejarse por el precio de mercado, sin saber a ciencia cierta cuantos metros son construibles y cuál era el valor de la parcela. Este Código Urbanístico trae aparejado toda la información", aseguran.

En el aire quedan sin embargo, muchas preguntas por responder sobre qué tipo de viviendas y para qué vecinos se van a construir en una ciudad que tiene un tercio de sus habitantes con problemas habitacionales y en la que durante los últimos años, la construcción resultó ser más un nicho especulativo que una herramienta para resolver ese déficit.